Preguntas más frecuentes sobre la compra de una propiedad en España

– ¿Cómo empezar a comprar una propiedad en España?
• Decidir cuál es el motivo de la compra de una propiedad en España: vivir de forma permanente, para vacaciones, como inversión, renta, negocio etc. Piense en todas las razones por las que desea comprar una propiedad.

• Decidir sobre el presupuesto. ¿Tiene sentido financiero para usted? ¿Puede permitirse comprar esa propiedad que se ajusta a sus necesidades o necesita algún préstamo/hipoteca?

• Decidir sobre el tipo de propiedad (casa, apartamento, local comercial o terreno, etc.) y la ubicación.

• Mirar las opciones para las instalaciones propuestas donde elija.

• Póngase en contacto con un agente que trabaja en esta área y sobre todo que conozca el mercado local. ¡Nuestro consejo! Trabajar con un único agente con quien se sienta cómodo para hablar y seguir trabajando con él/ella es mucho más razonable que ir con varios agentes. Todos los organismos que trabajan en la región tienen una sola base de datos y trabajan con los mismos promotores y promociones. Su cartera varía ligeramente. Si su agente encontró en su cartera una propiedad adecuada, será una buena opción para usted con sus otros colegas de la agencia. Por lo tanto el ahorro de tiempo y molestias, ya que no tiene que pasar horas en contacto con diversas oficinas. El agente que va a hacer todo el trabajo difícil por usted y que le proporcione confianza, hace que el proceso de compra sea un negocio agradable y exitoso.

– ¿El cliente tiene que pagar a un agente antes de la operación?
En España, hay un sistema establecido para las agencias inmobiliarias. La agencia recibe una comisión del vendedor de la propiedad después de la finalización de la transacción si es que ésta se lleva a cabo. Una excepción puede ser el caso de los servicios adicionales que no están directamente relacionados con la compra de la vivienda.

– ¿Qué documentos se requieren para completar la compra de una propiedad en España?
NIE, abrir una cuenta bancaria en España, IRPF o IRNR, financiación (si fuera necesaria).

– ¿Qué es el NIE? (para extranjeros) DNI para españoles.
NIE – es un número de identificación personal, único y exclusivo de carácter secuencial para extranjeros en España. Es necesario para todos los extranjeros que figuran en las actas notariales y las autoridades de registro para la compra de bienes raíces, préstamos hipotecarios, la compra de un coche o la apertura de una empresa española. Este número también se utilizará para cumplimentar el pago de impuestos. Se solicita en la oficina de extranjeros más cercana a su ciudad o en la Embajada.

Cuando se trata de comprar una vivienda, las agencias inmobiliarias pueden agilizar este trámite. Si se ha realizado la búsqueda de vivienda y se tiene claro el inmueble que se va a comprar, un agente de la propiedad inmobiliaria, por ejemplo, puede redactar un contrato de arras o señal que servirá para agilizar la tramitación del NIE. También es importante hacer una provisión de impuestos.

Para hacer una NIE usted debe tener:
• Pasaporte vigente y copia de todas las páginas del pasaporte y una visa válida.

• 3 fotografías recientes tipo carné.

• Contrato en el depósito de reserva y pago de bienes inmuebles (esta es la base para la emisión NIE).

• NIE puede ser emitido sin su presencia por el fiduciario (un abogado), si tiene un poder notarial de usted.

– ¿Cuántas personas podrían caber en la “Escritura” (documento de propiedad probando) de la propiedad?
En la “Escritura”, cualquier número de individuos con el mismo o diferentes derechos se puede inscribir, el grado de relación no es significativo.

– ¿Cómo abrir una cuenta bancaria española?
A partir de abril de 2012 para abrir una cuenta a los ciudadanos no comunitarios deben cumplir los siguientes requisitos:

• Presencia física

• NIE

• Pasaporte

• Declaración de impuestos de su país de residencia, traducido al español. (La traducción se puede hacer en España)

• En el futuro, si lo desea, puede administrar su cuenta de forma remota a través de Internet, incluyendo la realización de compras y pagar facturas.

– ¿Qué documentos son necesarios para obtener una hipoteca en España?
Los préstamos a no residentes en España pueden ser más o menos de un 50-60% del valor de la propiedad, pero hay veces que puede ser hasta un 70% o más. A los residentes, el préstamo puede ser de hasta el 80%.

Los NIF o NIE en vigor (documentos acreditativos de la persona).
Vida laboral actualizada. Se puede pedir una por teléfono, Internet o en persona en la Seguridad Social.
Declaración del IRPF más reciente.
Extracto bancario de los últimos meses (pagos de tarjeta no declaradas, descubiertos o embargos).
Escritura de compra-venta y del préstamo hipotecario (si vamos a solicitar una subrogación o una reunificación de deudas). También nos van a solicitar el recibo del IBI (contribución).
Escrituras o notas simples actualizadas de todas las propiedades que se tengan.
Últimos recibos pagados de los préstamos que tengamos.
Contrato de alquiler y últimos recibos si actualmente estamos viviendo en una casa arrendada.
Justificantes de otros ingresos o rentas.
Además de esta documentación general, según seamos trabajadores por cuenta ajena (asalariados), por cuenta propia (autónomos) o empresas se nos pedirá una documentación específica.

Documentación de los asalariados
Si tenemos un empleo que nos proporcione ingresos cada mes, nos pedirán:

El contrato laboral en vigor. Si no estamos contratados como indefinidos nos van a poner muchos más problemas que si estamos fijos.
Tres últimas nóminas. Puede que nos pidan más nóminas, según criterio de cada entidad financiera.
Documentación de los autónomos
Dado que el autónomo no cobra si no trabaja, ni tiene derecho a indemnización si se queda sin negocio y además sus ingresos no suelen ser fijos, hay que presentar mucha más documentación para acreditar la capacidad de generar ingresos. Entre ella destacamos:

Resumen anual del IVA del año anterior.
Pagos trimestrales IVA año en curso.
Pagos fraccionados del IRPF del año.
Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.
Documentación para sociedades
A no ser que seamos una empresa muy grande, es muy improbable que nos concedan una hipoteca a nombre de la sociedad sin que firmen los propietarios o administradores como avalistas. Entre la documentación a presentar se encuentra:

Impuesto de Sociedades, si se está obligado a presentar.
Balance y Cuenta de Pérdida y Ganancias actualizada.
Escritura de constitución y demás escrituras de la empresa.
Información sobre los principales clientes, proveedores, posición en el mercado y demás datos cuantitativos y cualitativos que acrediten la solvencia y profesionalidad del negocio.
Una vez recopilada la información nos queda negociar las condiciones de la hipoteca.

– ¿Cómo obtener un permiso de residencia en España?
Las solicitudes de permiso de residencia se obtienen en las Oficinas de Extranjeros o, en su defecto, en la Comisaría de Policía de la localidad donde pretenda fijar su residencia (Comisaría General de Extranjería y Documentación).

Podrá renovarse el permiso de residencia siempre que se solicite durante los tres meses posteriores a la fecha de su expiración y se cumplan el resto de los requisitos exigidos.
Concedida la renovación, ésta surtirá efectos desde la fecha de caducidad del permiso anterior.

Una vez presentada la solicitud, se expedirá al solicitante una copia de la misma, como recibo, haciéndose constar en el mismo la solicitud formulada, así como su fecha de presentación.

– ¿IRPF/IRNR?
Existe el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) que es un tributo directo que grava la renta obtenida en territorio español por las personas físicas y jurídicas no residentes en España, salvo que tributen vía IRPF. Una persona tiene la residencia habitual en nuestro país cuando pasa aquí 183 días durante el año natural. En este caso, tributaría por IRPF y no por IRNR.

En el caso de los extranjeros, no miembros de la UE, para la entrada a España es necesario obtener un visado, el cual se puede formalizar en el Consulado general de España. A los propietarios de casas en España, se les concede el multi-visado anual que concede el derecho a múltiples entradas y salidas y el derecho a permanecer en el mismo país hasta 180 días al año (90 días por semestre). En caso de tener un visado a España previo en el
pasaporte, con la compra de casas o viviendas en la playa, se le concede multi-visado para 2 años, y posteriormente para 5 años.

Todo dependerá, no obstante, de si se soporta o no un impuesto personal en el extranjero y de la existencia de convenios de doble imposición. Así, por ejemplo, en cuanto a los rendimientos del capital inmobiliario, habría que establecer la base imponible sobre el valor catastral o, si el inmueble está alquilado, sobre la renta anual obtenida. El tipo general del IRNR es del 24%.

– ¿Cómo pago los impuestos y tasas para la propiedad después de la compra?
En España, el sistema común de pago automático de impuestos es de la cuenta del comprador. Después de firmar la escritura, su abogado emitirá todos los documentos necesarios y todos los pagos serán traspasados automáticamente a su cuenta. Lo único que debe hacer – es monitorear el estado de la cuenta.

– En la compra o venta de una propiedad en España, ¿puede uno de los cónyuges conceder el permiso a otro para hacer la operación?
En caso de compra de una propiedad, uno de los cónyuges puede otorgar un poder o autorización notarial que permita realizar la compra sin que uno o los dos estén presentes. Esto quedará reflejado en la Escritura.

En caso de venta de una propiedad, un notario público debe prestar atención al estado civil del vendedor, señalando si está casado o no en el momento de la venta, y si así fuera, se requiere la presencia de un cónyuge o una autorización notarial para vender.